Onroerend goed staat onder druk
Door Scander Bentchikou, Portfolio Manager / Analyst, Lazard Frères Gestion
De vastgoedsector is een van de zwaarst getroffen sectoren als gevolg van de stijgende rente in 2022. De MSCI EMU IMI Real Estate Index (Europese vastgoedindex) daalde vorig jaar met 36%, tegenover een daling van slechts 12% voor de MSCI EMU Index (gemiddelde van de Europese markten). De relatieve volatiliteit van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector ten opzichte van de algemene index steeg tot boven de historische drempels die tijdens de financiële crisis van 2008/2009 werden bereikt.
Het wantrouwen jegens de sector is rationeel. De stijging van de langetermijnrente weegt op de waarde van de vastgoedactiva, waardoor de balans van veel vastgoedbedrijven verzwakt, terwijl de verwachte toekomstige kasstromen worden belemmerd door de verwachte stijging van de schuldkosten. Dit geldt vooral voor residentiële vastgoedbedrijven, waarvan de huren niet contractueel geïndexeerd zijn. Gezien het lage rendement is de residentiële activaklasse waarschijnlijk het meest blootgesteld aan een stijgende rente.
Niettemin profiteren vastgoedondernemingen, na de scherpe en ongedifferentieerde daling van de beurs, nu van een historische korting op hun boekwaarde. In deze aandelen zijn al zeer conservatieve veronderstellingen verwerkt over de daling van de waarde van de activa en over een blijvend verslechterd rentescenario. Na een dergelijke correctie menen wij dat sommige beursgenoteerde vastgoedondernemingen weer een aanzienlijk vermogen hebben om op middellange termijn waarde te creëren door ondanks hun gezonde financiële structuren tegen aantrekkelijke multiples te verhandeld te worden. Voorzichtigheid blijft geboden, maar volgens ons duiken er kansen op in verschillende marktsegmenten: logistiek, datacenters, gezondheidszorg, opslag en zelfs kantoorvastgoed.
